從不為人知的一個小小農(nóng)業(yè)縣到向“全球技術(shù)商業(yè)化中心”的產(chǎn)業(yè)新城邁進，固安花了10年時間。伴隨著民營資本華夏幸福(行情600340,買入)累計數(shù)百億元資金的投入，固安兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)分別一先一后入庫發(fā)改委和財政部的PPP示范項目。

10月13日，財政部公布第三批PPP示范項目，總計516個，計劃投資總額1.17萬億元，固安高新區(qū)項目和溧水產(chǎn)業(yè)新城項目入選。據(jù)市場分析人士認為，這兩個項目都將由華夏幸福運營是大概率事件，而兩個PPP項目合計投資額183億元。

加之2015年進入發(fā)改委首批PPP典型案例的固安產(chǎn)業(yè)園項目，中信證券(行情600030,買入)分析師陳聰表示，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)對接地方政府，天然和PPP相吻合，隨著PPP盈利模式逐漸明朗，未來業(yè)務(wù)規(guī)模有空間，資金來源也有拓展空間。

PPP大單復(fù)制提速

10多年前，固安的名片是“釣具、腸衣、濾芯和塑料”，實施PPP新型城鎮(zhèn)化項目14年，財政收入增長50倍，固安變身為高端產(chǎn)業(yè)聚集的智慧新城，民營投資方華夏幸福完成IPO，資產(chǎn)規(guī)模增長10多倍，市值一度逼近千億元。

眾所周期，在城鎮(zhèn)化進程中，住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為三大主要業(yè)態(tài)，與前兩者相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)周期長、現(xiàn)金回流慢、資金沉淀量大、招商不易的難啃骨頭。

然而，得益于持續(xù)滾動的投資和對引進產(chǎn)業(yè)的精準把握，截至2016年6月底，華夏幸福已為固安產(chǎn)業(yè)新城累計引入企業(yè)約537家，包括德益陽光生物技術(shù)等生物醫(yī)藥類科技研發(fā)機構(gòu)與企業(yè)，以航天科技(行情000901,買入)集團、航天科工集團為核心的航天企業(yè)，以京東方為主導(dǎo)的新一代信息技術(shù)企業(yè)，以京東為主導(dǎo)的電子商務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)項目簽約投資額 1214億元。

如今來看，一整套先進而成熟的全球技術(shù)商業(yè)化中心（GTC）服務(wù)生態(tài)體系在固安產(chǎn)業(yè)新城得以成功運營。固安產(chǎn)業(yè)新城創(chuàng)造性地構(gòu)建了“技術(shù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資本鏈、服務(wù)鏈”立體孵化服務(wù)體系，以“創(chuàng)新孵化+資本干預(yù)”的生態(tài)打造理念，為初創(chuàng)企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)（愛基,凈值,資訊）成長助力。

至于投資方的盈利模式，按PPP合約，華夏幸福的利潤回報以固安工業(yè)園區(qū)增量財政收入為基礎(chǔ)，若財政收入不增加，則企業(yè)無利潤回報，縣政府不承擔債務(wù)和經(jīng)營風險。華夏幸福通過市場化融資，以固安工業(yè)園區(qū)整體經(jīng)營效果回收成本，獲取企業(yè)盈利，同時承擔政策、經(jīng)營和債務(wù)等風險。

簡言之，一個長達10年甚至20年的PPP項目，政府僅承擔“機會成本”，作為社會資本的企業(yè)壓力更大，若兩者合作的項目穩(wěn)定性遭到威脅，企業(yè)將“淪陷”。

更重要的是，華夏幸福已經(jīng)登陸資本市場，若偏安一隅難以為企業(yè)帶來盈利能力的可持續(xù)提升，規(guī)模化是其必走路徑之一。鑒于此，認可固安產(chǎn)業(yè)新城模式之外，市場對華夏幸福的質(zhì)疑和擔憂來自可復(fù)制性。

不過，PPP項目的推廣和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展給華夏幸福帶來了快速擴張的契機。近些年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城在異地復(fù)制初見成效并快速擴張。在京津冀、長三角、遼沈、成渝、華南地區(qū)的36個縣（市）域，建設(shè)42座產(chǎn)業(yè)新城，122個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，累計招商引資突破2000億元。

業(yè)內(nèi)多位分析師認為，華夏幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)逐步進入結(jié)算期，較高預(yù)售賬款使公司未來的收益確定性較高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率較高。此外，環(huán)北京預(yù)期之外的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始貢獻收益。

嫁接全球資源挖產(chǎn)業(yè)護城河

在A股資本上中，華夏幸福是市值最高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，其產(chǎn)業(yè)新城模式得以擴張的基礎(chǔ)核心是對“產(chǎn)”的投入。而其“產(chǎn)業(yè)”的核心競爭力是有“人”且有“商”。

“對中國的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，拿地-建房-銷售，甚至融資都不是難題，真正艱難的是不懂產(chǎn)業(yè)。”有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商高層接受《證券日報》記者采訪時表示，“開發(fā)和運營產(chǎn)業(yè)園實際上是兩個行業(yè)，后者的專業(yè)難度是難以想象的”。

據(jù)《證券日報》記者了解，華夏幸福有數(shù)千人的招商團隊，有著自己的招商數(shù)據(jù)庫，每個人即刻更新每一個商家的每一個新動作。即便如此，園區(qū)擴張的提速讓華夏幸福仍在思考如何才能讓“人”和“商”跟得上，為此，華夏幸福早期就做出了嫁接全球資源的戰(zhàn)略決策。

以固安工業(yè)園區(qū)為例，據(jù)華夏幸福向《證券日報》記者透露，該園區(qū)建設(shè)之初，華夏幸福曾邀請全球9個國家和地區(qū)，40余位城市戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)研究及空間規(guī)劃方面的大師，將國際成功經(jīng)驗和區(qū)域?qū)嶋H情況相結(jié)合，來“建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城”。

近期，華夏幸福更是與康威國際備忘錄，雙方將利用各自優(yōu)勢在華夏幸福產(chǎn)業(yè)園及產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)、國際招商引資及國際業(yè)務(wù)方面開展戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，康威國際將幫助華夏幸福引入國際企業(yè)投資落地，利用其廣泛的國際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和客戶信息，推薦、引導(dǎo)國際企業(yè)認知華夏幸福的品牌、優(yōu)勢及在華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資的益處，為產(chǎn)業(yè)新城引入國際投資項目提供支持，促進產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)升級。

對此，海通證券(行情600837,買入)分析師涂力磊表示，這是華夏幸福嫁接全球頂尖資源，導(dǎo)入國際產(chǎn)業(yè)要素，實現(xiàn)全球視野產(chǎn)業(yè)招商與發(fā)展服務(wù)的實踐，是實施國際化戰(zhàn)略的重要舉措。

另有分析師表示，華夏幸福的PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目多點布局，運營與招商嫁接了全球資源，導(dǎo)入了國際產(chǎn)業(yè)深挖產(chǎn)業(yè)護城河，產(chǎn)業(yè)新城模式形成壁壘，PPP大單已經(jīng)完成了“量”的擴張和“質(zhì)”的突破。