經(jīng)濟觀察報 范欣/文 從2016年7月政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫到中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”和“抑制房地產(chǎn)泡沫”，提法進一步明確，高層對房地產(chǎn)的態(tài)度已逐漸明朗。近期北京市委書記也明確指出，“房價已經(jīng)很高，積累了風(fēng)險，增加了社會焦慮，是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)，堅決保持房價平穩(wěn)”。在2016年下半年，各地陸續(xù)推出了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)新政，無論是北京出臺的“930”新政、深圳國慶新政，還是最近上海、天津出臺的調(diào)控政策，其核心基本大同小異，即鎖定首套房的首付比例，二套房分為普通住房與非普通住房，普通住房一般為五成首付，非普通住房一般為七成首付。

究其原因，2015年以來一二線樓市價格上漲主要就是源于在利率下行和限購放松背景下居民加杠桿所致。統(tǒng)計顯示，2016年前三季度銀行房貸總量達到3.63萬億，超過去年全年的2.7萬億。在美日等發(fā)達經(jīng)濟體居民杠桿率不斷下降的同時，中國以居民加杠桿換企業(yè)降杠桿的做法短期的確達到了穩(wěn)定經(jīng)濟的目的，但后遺癥確是一二線樓市價格嚴重偏離居民收入。因此，此次調(diào)控主要針對降低購房杠桿，旨在通過提高一二線樓市首付比率化解資產(chǎn)泡沫。

雖然各地新政出臺時間不長，卻起到了立竿見影的效果。北京“930”新政后，去年10月與11月樓市成交量明顯放緩，“有價無市”現(xiàn)象再次出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，9月北京純商住宅的成交套數(shù)5499套，調(diào)控后的10月銳減至3354套，11月跌至2670套，12月前半月北京僅成交1665套純商住宅。而環(huán)京地區(qū)如燕郊、廊坊等本輪樓市投機性較大的區(qū)域，房價不僅停止上漲，而且有快速降溫的態(tài)勢，一些投機客甚至出現(xiàn)每套降價20萬出售的現(xiàn)象。此次樓市上漲的“排頭兵”深圳樓市年初樓市至今已出現(xiàn)明顯降溫，無論是成交量還是成交價都出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

除了提高首付比率外，調(diào)控還指向了廣大地產(chǎn)商的融資，一方面是房企發(fā)債及其他融資手段開始受限，另一方面是“一行三會”加緊對房企拿地資金的審查，降低房企通過金融手段杠桿拿地，并防范各類資金違規(guī)流入土地市場。

另外，廣大一二線城市地方政府今年賣地已“提前完成任務(wù)”，據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示，2016年前10月全國國有土地使用權(quán)出讓收入26546億元，同比增長15.2%。沒了賣地收入的壓力，地方政府調(diào)控樓市的決心也就會顯得更硬氣。

因此，從2016年政府對樓市調(diào)控的態(tài)度看，2017年樓市調(diào)控不會放松。

再看市場角度，首先要看利率水平，在美元強烈加息預(yù)期的背景下，各個新興經(jīng)濟體貨幣都呈現(xiàn)出強烈貶值壓力，各國外匯儲備也相應(yīng)減少。對中國來說，外匯儲備已從2016年巔峰時近4萬億美元將至今年11月末的3.05萬億美元。在資本流出導(dǎo)致外匯占款不斷減少的背景下，基礎(chǔ)貨幣呈現(xiàn)出明細下行趨勢，樓市降溫后，商品房創(chuàng)造信貸的能力也不斷下降，央行只要一減少公開市場貨幣投放，市場流動性就出現(xiàn)明顯上升壓力，近期上海同業(yè)拆借利率shibor隔夜、一周等幾個短期品種已連續(xù)多日出現(xiàn)上漲。另一方面，人民幣貶值又造成黑色金屬、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價格出現(xiàn)大幅上漲，市場通脹預(yù)期再起，預(yù)計明年整體通脹水平較今年將有顯著提升。在此情景下，市場利率將擺脫底部逐漸上揚，對應(yīng)貨幣乘數(shù)則是緩慢下行，資產(chǎn)價格下跌也不可避免。

在貨幣收緊背景下，雖然很多人依照經(jīng)驗認為調(diào)控僅是對當(dāng)期有影響，未來一定會接著上漲，但如果調(diào)控持續(xù)一年以上，交易成本大幅提升，很多人對樓市永遠上漲的信仰會發(fā)生改變。

其次看房地產(chǎn)整體庫存水平，經(jīng)過此輪樓市大幅上漲，一二線城市的房地產(chǎn)庫存已處于較低水平。比如北京在7月住宅庫存量已低于6萬套，而前三季度北京商品房供地面積較去年下降23%。但去庫存僅限于一二線城市，三四線城市去庫存效果并不好。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，三季度末全國商品房待售面積仍有69612 萬平方米，基本與2015年底相同，但如果算上在建的商品房，保守估算全國庫存量至少在70億平以上，按照現(xiàn)有銷售速度至少需要7年才能消化，至少可解決1億人的居住問題。因此，放眼全國，樓市去庫存壓力依然山大。

再次觀察需求。對于一線城市而言，雖然存量房庫存量較小且潛在購房需求仍在，但居民再加杠桿空間卻非常小，這點從居民新增存款可以看出些端倪，從2015年起，北上深居民的存款增速已逐漸歸零，這意味著三地居民加杠桿購房使房貸支出增加，導(dǎo)致現(xiàn)金儲蓄不再增長。加上限購收緊，未來三地居民加杠桿購房空間基本已經(jīng)觸頂！二線城市此輪上漲后與一線城市情況相近。對于三四線城市，巨大的樓市庫存量依然是房價無法上漲的重要因素。

最后再說財產(chǎn)稅，對于一二線城市來說，城市規(guī)模和人口已基本飽和，未來地方政府可開發(fā)土地面積將會不斷下降，賣地收入相應(yīng)也會逐漸萎縮。營改增后，財權(quán)逐漸上移，必須為地方政府開辟新的財政收入增長點，所以從這個角度來說，類似房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅種未來一定會推出。如果稅率設(shè)置得當(dāng)是可以將一二線城市的一部分存量房再次投放至市場的。但由于征稅難度大、觸及利益多，相信財產(chǎn)稅出臺初期力度不會很大，對整體房價影響也十分有限。

綜上，無論是從樓市調(diào)控角度，還是從市場利率水平、庫存水平和居民收入水平來看，2017年注定是樓市的“小年”，一些投機性較重、泡沫較大的區(qū)域如環(huán)京區(qū)域、深圳等調(diào)整幅度會相對較大，其他一二線城市調(diào)整幅度相對較小。

（作者系青年經(jīng)濟學(xué)者）