2024年1月5日，央行、金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。自2023年2月底發(fā)布征求意見稿至正式印發(fā)，文件歷經(jīng)10個(gè)月的打磨與修訂。

《意見》提出，為租賃住房開發(fā)建設(shè)、購(gòu)買（籌集）、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)提供多樣化融資支持，包含住房租賃開發(fā)貸、住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款等。

其中，“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”指的是，對(duì)于企業(yè)或事業(yè)單位批量購(gòu)買存量閑置房用作宿舍型保障性租賃住房的，或住房租賃企業(yè)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款。貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，央行已批復(fù)總額1000億元的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，支持8個(gè)試點(diǎn)城市購(gòu)買商品房用作長(zhǎng)租房。8個(gè)試點(diǎn)城市分別是天津、成都、青島、重慶、福州、長(zhǎng)春、鄭州和濟(jì)南。

這筆千億級(jí)住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，年化利率約為3%，期限最長(zhǎng)不超過30年。貸款渠道主要為國(guó)開行、中國(guó)銀行等7個(gè)國(guó)有銀行。

同時(shí)，央行為這筆住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款設(shè)定了“紅線”：只能購(gòu)買住宅類商品房（含產(chǎn)權(quán)型人才房/公寓），不允許收購(gòu)商辦公寓。同時(shí)，須對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行“整棟、整單元”收購(gòu)，原則上不允許收購(gòu)零散房源。

《意見》明確，商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的前提是，風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)；此外，要求利用貸款購(gòu)買的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋。在貸款存續(xù)期內(nèi)，不能改變房屋租賃用途。

一位地方政府人士透露，從2023年3月開始，8個(gè)試點(diǎn)城市已著手尋找合適的房源并上報(bào)，試點(diǎn)城市之間要比拼速度，因?yàn)檫@筆貸款并非定額分給8個(gè)城市，而是依據(jù)項(xiàng)目條件來(lái)，原則上成熟一個(gè)項(xiàng)目就批一個(gè)，“先到先得”。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，目前，已有青島、福州等多個(gè)城市用“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”購(gòu)買了商品房，納為保租房，并對(duì)外出租。部分城市通過城投平臺(tái)作為借款主體，購(gòu)買了城投體系內(nèi)的現(xiàn)房，用作保障性租賃住房，一定程度上緩解了地方化債壓力。

前述地方政府人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這筆借款期限長(zhǎng)達(dá)30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本，既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標(biāo)壓力，還能減少當(dāng)?shù)氐纳唐贩繋?kù)存。更重要的是，短期內(nèi)，地方政府能通過城投平臺(tái)融到一筆錢，緩解現(xiàn)金流。

據(jù)悉，天津?yàn)I海城運(yùn)、天津城運(yùn)的多個(gè)項(xiàng)目被收購(gòu)為保障性租賃住房，已于2023年第三季度獲批上述貸款，預(yù)計(jì)將于2024年第一季度下發(fā)。這筆貸款由國(guó)開行牽頭，借款人為天津城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展有限公司。

聽聞央行批復(fù)住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的消息后，多家開發(fā)商也行動(dòng)起來(lái)了，希望爭(zhēng)取讓地方政府收購(gòu)其在售的滯銷或尾盤項(xiàng)目，目的是變現(xiàn)。這不是一件易事，“先要看地方政府有沒有意愿收購(gòu)城投體系以外的項(xiàng)目，再看對(duì)方砍幾折。”一位央企投資人士表示。